Een marktonderzoek naar aanleiding van een eenvoudige vraag
We wilden nagaan of iets waar de vastgoedsector veel over praat, maar zelden met harde gegevens onderbouwt, ook echt klopt: gebruiken makelaars en vastgoedmakelaars businessplannen in hun dagelijkse werk, en hebben ze daar daadwerkelijk iets aan? We verspreidden een enquête via onze mailinglijst, Facebookgroepen, brancheforums en Reddit. Het formulier werd 14.032 keer geopend. 384 respondenten vulden het in. De enquête stond open van februari tot april 2026.
Wie vulde deze enquête in?
Van de 384 respondenten kwamen de meesten via brancheforums (140 mensen) en Facebookgroepen (125 mensen). Reddit en andere, minder formele bronnen waren goed voor de rest. Via onze eigen mailinglijst, met mensen die al bekend waren met CraftedCharts, kwamen slechts 12 respondenten binnen. Met andere woorden: dit is geen enquête die door onze eigen klanten is ingevuld. Het is een stem uit de markt, grotendeels van buiten onze bestaande klantenkring. De respondenten kwamen voornamelijk uit de Verenigde Staten en Europa.
Van alle respondenten waren er 12 al klant bij CraftedCharts. Acht van hen hadden toegang tot ons sjabloon voor een businessplan voor vastgoedmakelaars.
Ze hebben een plan, maar gebruiken het zelden
De eerste vraag was eenvoudig: gebruik je een plan van aanpak in je werk als vastgoedmakelaar? Bijna 67% antwoordde ja, in een meer of minder uitgewerkte vorm. Dat is veel. Het probleem blijkt uit de volgende gegevens: slechts 15% gebruikt nog dagelijks een document dat is opgesteld voordat ze hun bedrijf begonnen of bij de start ervan.
Met andere woorden: de meeste makelaars hadden ooit een plan, maar de overgrote meerderheid liet het vervolgens liggen. Het plan werd eenmalig opgesteld, aan het begin, en daar bleef het meestal bij.
Een nog veelzeggender cijfer: 48% van de respondenten gaf toe nooit een schriftelijk plan te hebben gehad waar ze echt tevreden over waren. Dit is geen groep mensen die nooit heeft geprobeerd hun bedrijf te plannen. Het is een groep die het wel heeft geprobeerd, maar op hulpmiddelen stuitte die niet voor hen werkten.
Waarom hebben zelfstandige makelaars geen documentatie?
Een van de duidelijkste scheidslijnen in de gegevens loopt tussen makelaars die zelfstandig werken en mensen die in teams of bij makelaarskantoren werken. Bij teams en kantoren had 87% toegang tot interne documentatie en een plan voor de komende jaren. Zelfstandige makelaars hadden meestal geen toegang tot zulke hulpmiddelen.
Organisatorisch is dat logisch. Makelaarskantoren investeren in documentatie omdat ze over de middelen beschikken en iemand hebben om die op te stellen. Maar dat betekent ook dat zelfstandige makelaars, die juist het meest behoefte hebben aan een duidelijke structuur omdat ze niet op een team kunnen terugvallen, de groep zijn die het minst goed is uitgerust met planningshulpmiddelen.
Wat ontbreekt er in bestaande plannen?
De enquête bevatte een open vraag: wat ontbreekt er in je huidige businessplan? De antwoorden vielen uiteen in een paar terugkerende thema's.
-
Geen duidelijke route naar het doel. Het vaakst genoemde probleem was het ontbreken van concrete mijlpalen. Respondenten beschreven groeidoelen en percentages die uit de lucht leken te zijn gegrepen, zonder uitleg over waar ze vandaan kwamen of hoe je ze stap voor stap daadwerkelijk kunt bereiken.
-
Marketing en klantenwerving worden als bijzaak behandeld. Veel respondenten merkten op dat het bereiken van klanten, oftewel de marketing en PR voor hun bedrijf, in hun plannen als iets extra's werd behandeld, bijna alsof het helemaal niet in een businessplan thuishoort. Dat is opmerkelijk, aangezien klantenwerving een van de pijlers is van het werk van een vastgoedmakelaar. Als jij hier ook mee worstelt, gaat onze gids over het maken van een marketingplan precies in op het onderdeel dat in de meeste businessplannen ontbreekt.
-
Chaos en slechte leesbaarheid. Een ander terugkerend thema was de manier waarop de gegevens waren georganiseerd. Respondenten omschreven hun plannen als onleesbaar en chaotisch, waardoor het lastig was er weer bij te pakken en ze daadwerkelijk in het dagelijkse werk te gebruiken.
-
Gegevens die losstaan van de marktrealiteit. Sommige antwoorden wezen op een nog ernstiger probleem: de gegevens in het plan weken sterk af van de werkelijke marktsituatie. Een plan dat een onjuist beeld van de markt schetst, helpt niet alleen niet. Het kan zakelijke beslissingen zelfs actief op het verkeerde been zetten.
Wat zeggen makelaars nodig te hebben?
Op de rechtstreekse vraag wat er in een goed businessplan moet staan, noemden respondenten het vaakst twee dingen: marktonderzoek en budgetplanning. Dat sluit aan bij de grootste problemen met hun bestaande plannen: het ontbreken van een degelijke marktanalyse en een duidelijk overzicht van de kosten zijn precies het tegenovergestelde van de chaos en de losstaande gegevens die ze eerder beschreven.
Resultaten
Als we deze gegevens samen bekijken, ontstaat een vrij consistent beeld: vastgoedmakelaars hebben geen gebrek aan bereidheid om te plannen. Het probleem is dat ze geen plan kunnen vinden dat echt aansluit bij hoe hun werk eruitziet. Ze hebben behoefte aan duidelijke mijlpalen in plaats van abstracte percentages, marketing als vast onderdeel van het plan in plaats van als bijzaak, een overzichtelijke indeling en marktonderzoek dat op de werkelijkheid is gebaseerd in plaats van op wensdenken.
De kloof is vooral zichtbaar bij zelfstandige makelaars: de groep die het minst vaak toegang heeft tot kant-en-klare documentatie en er tegelijkertijd het meeste baat bij zou hebben.
Methodologie: de enquête was online beschikbaar van februari tot april 2026 en werd verspreid via de mailinglijst van CraftedCharts, Facebookgroepen, brancheforums en Reddit. Het formulier werd 14.032 keer geopend en 384 mensen vulden het in. De steekproef is niet statistisch representatief (het betreft een zelfselecterende steekproef), maar gezien de verscheidenheid aan bronnen en de omvang van de steekproef biedt deze een degelijk beeld van de uitdagingen waarmee vastgoedmakelaars te maken krijgen bij het plannen van hun bedrijf.
